Le parking est un argument pour les locataires, surtout lorsqu'il manque.
(Photo: archives paperJam)
Présent au Luxembourg depuis 2006, Forworx est actif dans le conseil en immobilier et en space management. L’entreprise recherche également des biens immobiliers et est en contact avec les facility managers et les directeurs généraux. Ce sont ces personnes qui ont été interrogées dans le cadre d’une vaste enquête menée auprès de 142 entreprises du Luxembourg. Après les volets réalisés en 2007 et en 2009, c’est donc la troisième étude du genre qui est menée pour mieux comprendre la politique immobilière, les centres de coûts et les attentes de ces entreprises dans des secteurs variés.
Le premier constat n’est pas une surprise: le marché luxembourgeois est un marché de locataires. Seulement 27% des entreprises sont propriétaires de leurs surfaces. Les baux les plus courts sont plébiscités dans 35% des cas (baux de 3 ans et baux 3-6-9), alors que les longs baux touchent 33% des entreprises. La durée du bail est généralement proportionnelle au nombre d’employés, notamment en raison des coûts que supposent un grand déménagement.
De grands plateaux vides
Là où l’étude est plus étonnante, c’est sur les surfaces de ces bureaux. Alors qe les promoteurs mettent en avant des take-up moyens de 600m2, Forworx choisit de parler de surface médiane, moins sensible au rares «gros coups». «On arrive ainsi à une surface moyenne médiane du take-up à 322m2», insiste Pierre Joppart, associé chez Forworx qui souligne encore: «Ce n’est pas étonnant de voir des plateaux de 800m2 vides.»
Voulant valoriser le travail de space management et de conseil en stratégie d'immobilier, l’étude se penche largement sur les coûts annexes aux loyers, dont les charges, généralement mal maîtrisées par les locataires. Ainsi 62% ne connaissent pas la ventilation exacte des charges locatives et 60% n’ont pas réalisé d’audit de ces charges. Or les écarts-types sont très importants, entre 2 et 14 euros du m2 par mois.
Le parking et le standing
Ainsi, le coût d’occupation total, comprenant aussi les charges et les aménagements spécifiques, est considéré comme important à très important à réduire, dans 85% des cas. Paradoxalement, 25% des entreprises interrogées n’ont pas de contrat de maintenance et 79% n’envisagent pas de renégocier lesdits contrats.
Le parking reste un problème important pour les entreprises, dont un tiers considère qu’ils sont insuffisants. En 2007, 27% seulement des employés du secteur financier disposaient d’un parking, en très grande partie attribué et financé selon des critères hiérarchiques (78%). Cependant, le parking n’est cité que dans 4% des cas comme l’aspect positif d’un bâtiment, alors qu'il figure pour 15% des aspects négatifs. Le loyer ne représente que 3% des aspects négatifs, alors qu’il est cité en deuxième position des centres de coûts (derrière les salaires).
Enfin, de nouveaux aspects semblent devenir de plus en plus importants dans le choix des emplacements: le standing de l’immeuble (jugé très important et important à 61%), la sécurité (très important et important à 86%), un espace sans colonne (très important et important à 36%), la présence d’un restaurant (très important et important à 17%).
